Investir dans l’immobilier à Marrakech peut se faire en nom propre, comme beaucoup de particuliers le font. Mais dès que l’on souhaite aller plus loin, multiplier les acquisitions, générer des revenus locatifs importants ou revendre avec plus-value, la question de la création d’une société se pose naturellement.
Ce modèle, de plus en plus adopté par les investisseurs professionnels et multi-propriétaires, présente de nombreux avantages fiscaux, juridiques et patrimoniaux, à condition de bien structurer son projet dès le départ.
Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi et comment investir à Marrakech via une société, avec un focus sur les régimes fiscaux avantageux, les différents types de structures, et les points de vigilance à connaître.
Pourquoi investir via une société au Maroc ?
Voici les principales raisons pour lesquelles les investisseurs choisissent de créer une société :
- Optimisation fiscale sur les revenus locatifs
- Protection du patrimoine personnel (responsabilité limitée)
- Transmission facilitée (en cas d’héritage ou de cession)
- Accès facilité à certains montages ou financements professionnels
- Possibilité d’avoir une structure dédiée à l’achat-revente ou à la gestion locative professionnelle (Airbnb, Booking, etc.)
Ce choix est particulièrement pertinent pour ceux qui veulent acheter plusieurs biens (appartements, Riads à Marrakech, villas), créer un portefeuille immobilier, ou développer une activité de location meublée ou saisonnière.
Quelle forme de société choisir ?
La plupart des investisseurs immobiliers optent pour des structures simples, souples et peu coûteuses à créer, telles que :
SARL (Société à Responsabilité Limitée)
- Forme la plus courante pour les investissements immobiliers
- Jusqu’à 50 associés
- Responsabilité limitée aux apports
- Fiscalité à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
SCI (Société Civile Immobilière)
- Structure patrimoniale, moins adaptée à la location meublée professionnelle
- Intéressante pour la transmission (gestion de parts sociales)
- Fiscalité à l’IR (Impôt sur le Revenu) ou à l’IS au choix
SAS / SA
- Plus lourdes à gérer, mais adaptées aux très gros projets ou fonds d’investissement
Pour un investisseur souhaitant acheter une villa à Marrakech ou un ensemble de biens à gérer, la SARL reste souvent la meilleure option.
Quels avantages fiscaux ?
1. Amortissement du bien
Dans une société à l’IS, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain), ce qui réduit considérablement le bénéfice imposable.
2. Déduction des charges
Toutes les charges liées à l’investissement sont déductibles :
- Travaux et entretien
- Assurance
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion, honoraires d’agence
3. Taux d’imposition avantageux
- Taux IS progressif au Maroc :
- 10 % pour les premiers 300 000 MAD de bénéfice
- 20 à 31 % au-delà
- Possibilité de retenue à la source réduite pour les investisseurs étrangers si convention bilatérale
4. Pas de taxe d’habitation si le bien est loué
Les biens loués meublés ou saisonniers ne sont pas soumis à la taxe d’habitation.
5. Plus-value à la revente
La plus-value réalisée par la société est moins taxée qu’en nom propre si elle est réinvestie dans un nouveau projet.
Exemple : un investisseur achète un Riad à Marrakech via une SARL, le rénove et le revend avec 40 % de plus-value. Les bénéfices sont imposés via l’IS, mais peuvent être réinvestis sans impact personnel immédiat.
Avantages juridiques et patrimoniaux
- Séparation entre patrimoine personnel et professionnel : votre résidence principale ne peut être saisie en cas de difficulté
- Transmission facilitée : vous pouvez céder les parts sociales à vos enfants, associés ou héritiers
- Création d’une marque ou activité commerciale : pour les activités locatives (Airbnb), vous pouvez créer un nom, développer une identité, gérer une équipe
Cela rassure également les banques, les partenaires et les futurs clients.
Points de vigilance à connaître
- Les sociétés doivent tenir une comptabilité rigoureuse (expert-comptable obligatoire)
- Certains montages fiscaux doivent être validés pour éviter la requalification par l’administration fiscale
- Il faut parfois un associé marocain résident pour certains statuts (à vérifier avec un juriste local)
- Les revenus doivent être déclarés dans le pays de résidence du bénéficiaire effectif (pour éviter la double imposition)
Il est essentiel de se faire accompagner par un notaire, un avocat et un expert-comptable maîtrisant la fiscalité internationale.
Pourquoi passer par une agence immobilière à Marrakech ?
Créer une société ne suffit pas. Encore faut-il trouver les bons biens, au bon emplacement, avec une bonne rentabilité locative ou revalorisation potentielle.
Chez Luxurious Properties, notre agence immobilière à Marrakech accompagne les investisseurs :
- Dans l’identification des opportunités professionnelles
- L’analyse de la rentabilité locative et des besoins en rénovation
- La négociation, l’achat, et la revente si nécessaire
- La mise en relation avec des experts juridiques et comptables fiables
Nous travaillons régulièrement avec des investisseurs internationaux souhaitant monter une structure locale pour professionnaliser leur activité immobilière.
Conclusion : Professionnalisez votre projet, maximisez vos gains
Investir à Marrakech via une société, c’est entrer dans une nouvelle dimension : plus de contrôle, plus de protection, et surtout plus de rentabilité si le modèle est bien pensé.
Que vous soyez un investisseur débutant, un acheteur étranger ou un entrepreneur déjà actif, créer une société peut devenir le meilleur levier pour développer votre portefeuille immobilier à Marrakech.
Contactez-nous dès maintenant chez Luxurious Properties, pour structurer votre stratégie, explorer les meilleurs biens à fort potentiel, et démarrer votre aventure marocaine en toute confiance.
