L’essentiel en 30 secondes
Formule rentabilité nette = (Loyers annuels – Charges – Impôts) / (Prix achat + Frais acquisition) × 100. À Marrakech 2026, appartement à vendre Marrakech génère 5-8% net selon quartier et stratégie locative. Exemple Guéliz : appart 250K€ → loyers 18K€ – charges 3,5K€ – impôts 2,9K€ = 11,6K€ net / 272,5K€ all-in = 4,3% net (location longue durée) ou 6,8% net (meublé courte durée optimisé). Erreur classique : oublier 22,5K€ de frais acquisition (9%) dans le calcul. Investir à Marrakech : visez minimum 5% net pour valider rentabilité.
Vous envisagez d’acheter un appartement à Marrakech mais vous vous noyez dans les calculs de rentabilité ? Entre rendement brut, rendement net, cash-flow, TRI… difficile de s’y retrouver ! Et pourtant, maîtriser ces calculs est absolument crucial pour éviter de se planter et surtout pour comparer objectivement plusieurs opportunités d’investissement.
Nous accompagnons chaque année des centaines d’investisseurs français et marocains dans leur projet immobilier marrakchi, et nous constatons toujours les mêmes erreurs de calcul qui conduisent à des déceptions post-acquisition. Des investisseurs qui pensaient viser 8% de rentabilité et se retrouvent avec 3% une fois toutes les charges déduites… Frustrant !
La bonne nouvelle ? Calculer correctement la rentabilité d’un appartement n’a rien de sorcier quand on connaît la bonne méthode et qu’on n’oublie aucun poste de dépense. C’est exactement ce que nous allons décortiquer ensemble dans ce guide ultra-pratique.
Que vous soyez investisseur débutant ou confirmé, que vous visiez la location longue durée ou le meublé saisonnier, vous allez découvrir la formule exacte, les pièges à éviter et les benchmarks 2026 du marché marrakchi. Prêts à devenir des pros du calcul de rentabilité ? C’est parti !
La Formule Complète : Ne Rien Oublier !
Commençons par LA formule qui compte vraiment : le rendement locatif net. Oubliez le rendement brut qui ne veut rien dire puisqu’il ignore toutes les charges ! Voici comment calculer votre rentabilité réelle :
RENDEMENT NET = (Revenus locatifs annuels – Charges totales – Impôts) / (Prix d’achat + Frais d’acquisition) × 100
Décortiquons chaque élément avec un exemple concret pour un appartement 100m² à Guéliz à 250 000€ :
REVENUS LOCATIFS ANNUELS
- Location meublée courte durée : 120€/nuit × 180 nuits occupées = 21 600€
- OU Location longue durée non meublée : 1 500€/mois × 12 mois = 18 000€
CHARGES ANNUELLES (souvent sous-estimées !)
- Charges de copropriété : 1 200€/an
- Taxe urbaine : 800€/an
- Taxe d’habitation : 400€/an
- Assurance propriétaire non-occupant : 350€/an
- Maintenance et petites réparations : 800€/an
- Commission plateforme (si Airbnb) : 2 160€/an (10% du CA)
- Gestion locative déléguée (optionnel) : 2 160€/an (10-12% loyers)
- TOTAL CHARGES : 7 870€/an (scénario courte durée avec délégation)
- TOTAL CHARGES : 3 550€/an (scénario longue durée sans délégation)
IMPÔTS (régime non-résident)
- Revenus fonciers imposables : Loyers – Charges déductibles
- Taux d’imposition : 20% pour non-résidents au Maroc
- IMPÔT COURTE DURÉE : (21 600€ – 3 000€ charges déductibles) × 20% = 3 720€
- IMPÔT LONGUE DURÉE : (18 000€ – 2 500€ charges déductibles) × 20% = 3 100€
INVESTISSEMENT TOTAL
- Prix d’achat : 250 000€
- Frais de notaire (2-3%) : 6 250€
- Droits d’enregistrement (1%) : 2 500€
- Frais d’agence (3-5%) : 10 000€
- Travaux de rafraîchissement : 3 750€
- TOTAL INVESTI : 272 500€
CALCUL FINAL RENTABILITÉ NETTE
Scénario A – Location meublée courte durée optimisée : (21 600€ – 7 870€ – 3 720€) / 272 500€ × 100 = 3,7% NET
Scénario B – Location longue durée non meublée : (18 000€ – 3 550€ – 3 100€) / 272 500€ × 100 = 4,2% NET
Surprise ! Dans cet exemple, la longue durée bat la courte durée grâce à des charges drastiquement réduites. Ce n’est pas toujours le cas, mais ça montre l’importance de calculer précisément selon VOTRE situation réelle !
Benchmarks Marrakech 2026 : Où Investir ?
Tous les quartiers de Marrakech ne se valent pas en termes de rentabilité locative. Voici notre tableau comparatif basé sur des données réelles du marché 2025-2026 pour un appartement de 100m² :
| Quartier | Prix Achat Moyen | Loyer Meublé/Nuit | Loyer Nu/Mois | Taux Occupation | Rendement Net Meublé | Rendement Net Nu | Liquidité Revente |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Guéliz Centre | 280K€ | 130€ | 1 600€ | 65% | 5,8% | 4,5% | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Hivernage | 320K€ | 150€ | 1 800€ | 70% | 6,5% | 4,8% | ⭐⭐⭐⭐ |
| Majorelle | 250K€ | 110€ | 1 400€ | 60% | 5,2% | 4,1% | ⭐⭐⭐⭐ |
| Victor Hugo | 300K€ | 140€ | 1 700€ | 68% | 6,2% | 4,6% | ⭐⭐⭐⭐⭐ |
| Semlalia | 220K€ | 95€ | 1 200€ | 55% | 4,5% | 3,8% | ⭐⭐⭐ |
Enseignements clés de ce tableau :
- Hivernage et Victor Hugo offrent les meilleurs rendements nets en meublé (6,2-6,5%)
- La différence rendement meublé vs nu est de 1-2 points mais avec charges/implication supérieures
- Guéliz Centre combine bon rendement ET excellente liquidité revente (équilibre optimal)
- Semlalia est le moins cher à l’achat mais aussi le moins rentable (attention au piège prix bas !)
Ces chiffres sont des moyennes 2026. Un bien exceptionnel à Semlalia peut battre un bien médiocre à Hivernage ! Le quartier est important mais la qualité du bien l’est encore plus.
Appartement à Marrakech : Les 7 Erreurs de Calcul Qui Plombent Vos Projections
Après avoir analysé des centaines de business plans foireux, nous avons identifié les erreurs récurrentes qui faussent complètement les calculs de rentabilité. Les voici pour que vous les évitiez :
Pièges de calcul à éviter absolument :
- Oublier les frais d’acquisition (9-12% du prix) : Notaire, enregistrement, agence, travaux initiaux s’ajoutent au prix d’achat pour calculer votre vrai investissement total
- Surestimer le taux d’occupation : 180 nuits/an en meublé, c’est déjà très bon ! Beaucoup projettent 250 nuits et se plantent. Soyez conservateur : 60-70% max en prévisionnel
- Sous-estimer les charges : Copro, taxes, maintenance, assurance, gestion… comptez 20-25% de vos loyers en charges réelles minimum
- Ignorer la fiscalité : 20% d’impôts sur revenus nets pour non-résidents, c’est substantiel ! Ne calculez JAMAIS votre rentabilité sans déduire l’impôt
- Oublier les périodes de vacance : Entre deux locations longue durée, comptez 1-2 mois de carence. En meublé, juillet-août sont quasi-morts à Marrakech
- Négliger le coût de la gestion déléguée : Si vous déléguez (recommandé à distance), c’est 10-15% de loyers en moins. À intégrer dès le calcul initial !
- Comparer rendement brut vs rendement net : Une annonce à “10% de rendement” parle TOUJOURS de brut. Divisez par 2 pour avoir une idée du net réel
Ces erreurs peuvent faire basculer un projet apparemment rentable à 8% brut en réalité décevante à 3% net ! La rigueur du calcul initial est votre meilleure protection contre les déceptions.
Les 5 Facteurs Qui Boostent (ou Plombent) Votre Rentabilité
Au-delà du calcul mathématique, certains facteurs qualitatifs impactent drastiquement votre rentabilité réelle. Les voici pour optimiser votre stratégie :
Leviers d’optimisation de la rentabilité :
- État du bien et standing : Un appartement fraîchement rénové se loue 20-30% plus cher qu’un équivalent vieillot, pour un coût de rénovation de 15-20% du prix d’achat. ROI positif !
- Emplacement micro (étage, vue, calme) : Même quartier, même immeuble : un 5ème étage avec vue et ascenseur vaut 15-20% plus cher qu’un rez-de-chaussée sombre. Impact direct sur loyers
- Qualité de la gestion locative : Une gestion pro optimise taux d’occupation (+10-15 points) et tarifs moyens (+10-20%). Leur commission de 12% est largement rentabilisée !
- Services inclus (parking, piscine, sécurité) : Ces équipements justifient des loyers 15-25% supérieurs et attirent une clientèle plus stable et solvable
- Timing d’achat : Acheter pendant un creux de marché (hiver, période post-crise) peut vous faire économiser 10-15% sur le prix d’achat = boost immédiat de rentabilité
Un investisseur malin qui optimise ces 5 facteurs peut facilement atteindre 7-8% de rendement net là où un investisseur amateur plafonnera à 4-5% sur un bien similaire ! L’expertise terrain d’une bonne agence immobilière Marrakech fait toute la différence.
Nos Recommandations par Profil Investisseur
Maintenant que vous maîtrisez les calculs, voici nos conseils selon votre profil et vos objectifs pour investir à Marrakech intelligemment :
Investisseur primo-accédant (budget 200-300K€) :
- Cible : Majorelle ou Guéliz périphérique
- Stratégie : Location longue durée meublée (équilibre rendement/simplicité)
- Rendement visé : 4,5-5,5% net
- Accompagnement : Indispensable pour éviter les pièges débutant
Investisseur confirmé (budget 300-500K€) :
- Cible : Hivernage ou Victor Hugo
- Stratégie : Meublé courte durée optimisé avec gestion déléguée
- Rendement visé : 6-7,5% net
- Plus-value : Valorisation patrimoniale supérieure dans ces secteurs premium
Investisseur patrimoine (budget 500K€+) :
- Cible : Penthouses Guéliz ou appartements d’exception Hivernage
- Stratégie : Mix usage personnel (2-3 mois) + location premium reste de l’année
- Rendement visé : 5-6% net + usage personnel valorisé
- Horizon : Long terme (10-15 ans) pour valorisation maximale
Le choix du bon appartement à vendre Marrakech selon votre profil et vos objectifs est crucial. Un mauvais matching = rentabilité décevante garantie !
Conclusion : La Rigueur Paie Toujours
Calculer correctement la rentabilité d’un appartement à Marrakech n’est pas sorcier, mais ça demande de la rigueur et de l’honnêteté avec soi-même. Ne vous mentez pas sur les taux d’occupation, n’oubliez aucune charge, intégrez la fiscalité dès le départ.
Un calcul réaliste vous permettra de comparer objectivement plusieurs opportunités, de négocier en connaissance de cause et surtout d’éviter les déceptions post-acquisition. Visez 5-6% nets minimum pour qu’un investissement locatif vaille vraiment le coup par rapport à des placements plus simples !
Et surtout, ne vous fiez JAMAIS aux projections du vendeur ou du promoteur. Leurs calculs sont toujours optimistes (normal, ils veulent vendre !). Faites VOS calculs avec VOS hypothèses conservatrices. C’est votre argent, c’est votre responsabilité.
Vous voulez valider la rentabilité réelle d’un appartement à vendre Marrakech avant d’acheter ? Notre équipe d’experts vous propose une analyse financière détaillée gratuite : calcul de rentabilité personnalisé selon votre situation fiscale, identification des charges cachées, projection sur 5-10 ans, comparaison avec d’autres opportunités du marché. Contactez-nous pour investir en toute transparence !
