Le marché immobilier marocain se caractérise par une croissance soutenue ces dernières décennies, portée par une urbanisation croissante, l’attrait des investisseurs étrangers et le développement d’infrastructures. À Marrakech spécifiquement, cette dynamique crée une situation particulière pour qui souhaite acheter un appartement à Marrakech : faut-il privilégier le neuf ou l’ancien en 2026 ?
Cette question revient systématiquement dans les discussions avec nos clients investisseurs. Et pour cause : le choix entre neuf et ancien structure fondamentalement votre investissement, impactant rentabilité, fiscalité, risques et perspectives de valorisation.
L’achat dans l’ancien peut offrir un charme et des prix au m² plus bas, mais peut nécessiter des travaux de rénovation. L’achat dans le neuf offre des normes de construction récentes, des garanties (décennale) et parfois des facilités de paiement, mais à un prix généralement plus élevé.
En 2026, avec la préparation de la Coupe du Monde 2030 qui accélère le développement urbain, la question du neuf versus ancien prend une dimension stratégique nouvelle. Les programmes neufs se multiplient sur les axes de développement, tandis que l’ancien dans les quartiers établis comme Guéliz ou Hivernage garde ses atouts patrimoniaux. Alors, comment trancher intelligemment selon votre profil et vos objectifs pour investir à Marrakech ?
Définir Neuf et Ancien sur le Marché Immobilier de Marrakech
Avant de comparer, précisons ce que recouvrent ces catégories sur le marché immobilier de Marrakech, car les définitions ne sont pas toujours évidentes.
L’appartement neuf désigne un bien acquis en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement) auprès d’un promoteur, ou livré depuis moins de 5 ans et jamais habité. Il bénéficie de la garantie décennale du promoteur, de normes de construction actuelles (isolation, électricité, plomberie aux standards 2020+), et souvent d’équipements modernes (ascenseur, parking souterrain, espaces communs).
L’appartement ancien regroupe tout bien de plus de 5 ans, déjà habité et revendu par un propriétaire particulier. À Marrakech, “ancien” peut signifier un appartement des années 1990-2000 dans Guéliz nécessitant rafraîchissement, ou un bien des années 2010 en excellent état dans Hivernage. L’état réel varie considérablement, d’où l’importance d’une expertise technique avant achat.
Une nuance importante : certains appartements à vendre à Marrakech affichés “récents” par des particuliers peuvent techniquement être classés “neufs” s’ils n’ont jamais été habités et ont moins de 5 ans. Mais juridiquement, dès la première revente, ils basculent dans la catégorie “ancien” avec implications fiscales différentes.
Tableau Comparatif Détaillé : Neuf vs Ancien à Marrakech 2026
| Critère | Appartement Neuf | Appartement Ancien |
|---|---|---|
| Prix au m² | 18 000-28 000 MAD (1 650-2 570€) | 15 000-22 000 MAD (1 380-2 020€) |
| État à l’achat | Clé en main, normes récentes | Variable, souvent travaux à prévoir |
| Frais de notaire | 3-4% (réduits) | 5-6% (standard) |
| Garanties | Décennale promoteur (10 ans) | Aucune, vendeur particulier |
| Facilités paiement | Échelonné (10% + tranches) | Comptant généralement |
| Fiscalité à l’achat | TVA 10-20% selon programme | Droits enregistrement seulement |
| Rentabilité locative | 4-6% (charges copro élevées) | 5-7% (charges maîtrisées) |
| Valorisation 5 ans | +8-12% (nouveaux quartiers) | +12-18% (quartiers établis) |
| Disponibilité immédiate | Non (livraison 12-24 mois) | Oui (signature = emménagement) |
| Personnalisation | Limitée (choix finitions) | Totale (rénovation à votre goût) |
Lecture du tableau : L’ancien offre généralement un meilleur rapport qualité-prix immédiat et une rentabilité locative supérieure, mais le neuf sécurise via les garanties et facilite le financement échelonné.
Les 7 Avantages de l’Appartement Neuf
Acheter dans le neuf, c’est investir dans un logement conforme aux normes modernes. Voici les atouts qui séduisent de nombreux investisseurs souhaitant acheter un appartement à Marrakech :
Sécurité juridique maximale : Les avantages du neuf incluent un prix inférieur de 15-25% au marché, personnalisation des finitions, frais de notaire réduits, échelonnement des paiements (10% réservation, puis tranches selon avancement). Le promoteur fournit tous les documents conformes (titre foncier, permis de construire, conformité urbanistique) et assume la responsabilité décennale.
Normes de construction optimales : Isolation thermique et phonique aux standards actuels, installation électrique et plomberie dimensionnées pour les équipements modernes, accessibilité PMR respectée dans les parties communes. Ces normes garantissent confort et économies d’énergie durables.
Garanties constructeur rassuran tes : La garantie décennale couvre les vices de construction majeurs pendant 10 ans. La garantie biennale protège contre les défauts d’équipements amovibles pendant 2 ans. Ces garanties sécurisent votre investissement contre les malfaçons.
Facilités de paiement attractives : L’achat en VEFA permet d’échelonner sur 18-36 mois selon l’avancement des travaux, réduisant l’effort financier initial. Certains promoteurs proposent des facilités de paiement directes sans passer par la banque.
Charges prévisibles : Les charges de copropriété sont clairement définies dès le départ avec budget prévisionnel transparent. Pas de mauvaise surprise de travaux votés en AG pour remettre aux normes, contrairement à l’ancien où ces votes peuvent survenir.
Équipements modernes inclus : Ascenseur, parking sécurisé, interphone vidéo, espaces verts entretenus font partie du package standard dans les résidences neuves. Ces équipements valorisent votre bien pour la location et la revente.
Fiscalité avantageuse : Les avantages fiscaux selon le type de projet incluent des exonérations partielles ou totales de TVA. Industrie du Maroc Les frais de notaire réduits (3-4% vs 5-6%) et certaines exonérations fiscales temporaires selon les programmes améliorent le retour sur investissement.
Les 7 Atouts de l’Appartement Ancien
Mais l’ancien n’est pas en reste et présente des avantages décisifs pour de nombreux profils d’investisseurs qui souhaitent investir à Marrakech :
Prix au m² inférieur de 15-20% : À prestations équivalentes, l’ancien est significativement moins cher que le neuf. Cette décote permet d’accéder à des quartiers premium (Guéliz centre, Hivernage) impossibles en neuf à budget équivalent.
Emplacement dans quartiers établis : Les appartements anciens se situent souvent dans les meilleurs quartiers de Marrakech, avec infrastructures matures (commerces, transports, écoles). Les programmes neufs sont généralement en périphérie sur les axes de développement.
Disponibilité immédiate : Signature chez le notaire = emménagement immédiat ou mise en location sans attendre 12-24 mois de construction. Cette disponibilité est cruciale pour investisseurs cherchant rentabilité immédiate ou usage personnel rapide.
Rentabilité locative supérieure : Grâce au prix d’achat inférieur et aux charges copropriété réduites (bâtiments déjà amortis), l’ancien génère des rendements locatifs nets de 5-7% contre 4-6% pour le neuf. Sur 10 ans, cet écart est substantiel.
Valorisation patrimoniale forte : Les biens anciens bien situés (Guéliz, Hivernage) prennent 12-18% de valeur tous les 5 ans grâce à leur emplacement premium. Les quartiers établis sont des valeurs sûres, les nouveaux quartiers restent à prouver.
Négociation prix possible : Contrairement au neuf où les prix promoteur sont fixes, l’ancien permet des négociations parfois de 5-15% selon motivation du vendeur, état du marché et votre capacité de persuasion.
Personnalisation totale : Vous pouvez rénover et aménager totalement selon vos goûts et besoins, créant un bien unique. Cette liberté est impossible en neuf où vous êtes contraint par les choix du promoteur et le règlement de copropriété strict.
Notre Verdict par Profil Investisseur 2026
Le choix entre neuf et ancien dépend intégralement de votre profil, objectifs et contraintes. Voici nos recommandations pour acheter un appartement à Marrakech selon votre situation :
Choisissez le NEUF si vous êtes :
- Primo-investisseur cherchant sécurité maximale et accompagnement promoteur
- Investisseur basé loin de Marrakech ne pouvant superviser travaux ou rénovation
- Recherche de facilités de paiement échelonné pour lisser l’effort financier
- Sensible aux garanties décennales et normes de construction récentes
- Vision patrimoniale long terme (10-15 ans) sur nouveaux quartiers en développement
Choisissez l’ANCIEN si vous êtes :
- Investisseur expérimenté capable d’évaluer travaux et négocier efficacement
- Recherche de rentabilité locative maximale dès la première année
- Privilégiez emplacement premium dans quartiers établis (Guéliz, Hivernage)
- Capacité d’apport comptant ou financement bancaire traditionnel
- Souhaitez personnaliser totalement votre bien selon vos goûts
Le compromis intelligent : Ancien récent dans bon quartier. Un appartement de 5-10 ans dans Guéliz ou Hivernage offre le meilleur des deux mondes : emplacement premium de l’ancien + normes encore récentes du neuf. Ces biens se revendent généralement 10-15% sous le neuf équivalent tout en étant dans les meilleurs secteurs. Une agence immobilière à Marrakech spécialisée vous aidera à identifier ces opportunités.
Conclusion : Pas de Mauvais Choix, Seulement le Bon Match
Neuf ou ancien à Marrakech en 2026 ? La vraie réponse est : les deux sont d’excellents investissements… à condition de choisir celui qui correspond à VOTRE situation. L’erreur serait de suivre un effet de mode ou un conseil générique sans analyser votre profil spécifique.
Le marché 2026 offre des opportunités solides dans les deux segments. Les programmes neufs se multiplient sur les axes de développement anticipant la Coupe du Monde 2030, tandis que l’ancien dans les quartiers établis conserve sa valeur refuge. Les deux catégories progressent, portées par la dynamique structurelle du marché immobilier marrakchi.
L’essentiel est de s’entourer des bons professionnels — agence immobilière à Marrakech, notaire compétent, expert technique pour l’ancien — qui sécuriseront votre acquisition quelle que soit l’option retenue. Car au final, un bon investissement immobilier à Marrakech ne se résume pas au choix neuf/ancien : c’est d’abord le bon emplacement, le juste prix et une gestion locative professionnelle.
Vous hésitez entre neuf et ancien pour votre investissement à Marrakech ? Notre équipe vous accompagne dans cette décision stratégique : analyse personnalisée de votre profil et objectifs, sélection de biens neufs et anciens adaptés à vos critères, évaluation technique des biens anciens par experts indépendants, négociation avec promoteurs ou vendeurs particuliers. Consultation gratuite pour identifier VOTRE meilleur choix : contactez-nous !
