La TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) est un impôt incontournable pour toute personne physique ou morale qui vend un bien immobilier au Maroc. Pourtant, de nombreux propriétaires ou investisseurs découvrent son existence au moment de la vente, sans en connaître les implications concrètes.
Dans cet article, nous vous proposons un guide complet, clair et à jour pour comprendre le fonctionnement de la TPI au Maroc, savoir comment elle est calculée, quels sont les cas d’exonération, et quelles démarches suivre pour rester en règle.
1. Qu’est-ce que la TPI ?
La Taxe sur le Profit Immobilier est un impôt qui s’applique lorsqu’une personne ou entreprise revend un bien immobilier en réalisant un profit, c’est-à-dire une plus-value.
Elle concerne :
- Les villas, appartements, Riads, terrains, locaux commerciaux et tous les types de biens immobiliers
- Les parts sociales ou actions dans une SCI ou société immobilière
Depuis janvier 2023, le taux d’imposition est uniformisé à 20 % sur le montant de la plus-value nette réalisée.
2. Comment Calculer la TPI ?
Le calcul de la TPI se base sur la différence entre le prix de cession (vente) et le prix d’acquisition réévalué. Voici la formule :
TPI = 20% de votre profit net
Exemple de calcul de TPI:
Tout d’abord, il faut calculer le profit net en utilisant cette formule :
Profit net = Prix de vente – (Prix d’achat + frais justifiés + amortissements + dépenses de travaux)
| Prix d’achat du bien | Frais d’acquisition (notaire, enregistrement, etc.) | Travaux (avec justificatif) | Prix de vente |
| 1 000 000 DH | 70 000 DH | 100 000 DH | 1 500 000 DH |
Profit net = 1 500 000 – (1 000 000 + 70 000 + 100 000) = 330 000 DH
TPI due = 20 % de 330 000 DH = 66 000 DH
Donc, la TPI pou cet exemple est de 66 0000 DH.
✅ Bon à savoir : Il existe un abattement forfaitaire de 7 % sur le prix de cession pour couvrir certains frais (notamment les frais de notaire et publicité foncière).
3. Quels Sont les Cas d’Exonération de la TPI ?
Heureusement, certains cas donnent lieu à une exonération totale ou partielle de la TPI.
A. Vente de la résidence principale
Vous êtes totalement exonéré si :
- Vous avez occupé le bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans avant la vente.
- Et vous n’avez pas loué ou utilisé le bien à des fins commerciales.
➡️ Pour une durée d’occupation entre 4 et 5 ans, une exonération partielle est possible.
B. Vente d’un bien de faible valeur
- Si le montant de la vente ne dépasse pas 140 000 DH, aucune TPI n’est due.
C. Logements sociaux et logement économique
- Exonération automatique pour les logements économiques (moins de 250 000 DH) destinés à un usage personnel.
D. Vente entre ascendants/descendants
- Certaines transmissions familiales peuvent être exonérées, notamment en cas d’héritage ou de donation.
➡️ Il est toujours recommandé de se renseigner au préalable auprès d’un notaire.
4. Documents Nécessaires à Fournir pour calculer la TPI
Pour le calcul de la TPI et l’application des éventuelles exonérations, les documents suivants peuvent être exigés :
- Acte d’achat (ou titre foncier)
- Factures des travaux ou d’amélioration (TVA incluse)
- Justificatifs des frais d’acquisition (honoraires notaire, taxes)
- Attestation de résidence principale (certificat de résidence, factures, etc.)
- Copie du contrat de vente
- Relevé bancaire ou reçu attestant le paiement
💡 Astuce : Conservez tous les documents relatifs à l’achat et aux travaux. Ils peuvent faire économiser plusieurs milliers de dirhams à la revente.
5. Délai et Modalités de Paiement de la TPI
Le paiement de la TPI doit être effectué dans un délai de 30 jours suivant la signature de l’acte de vente chez le notaire.
C’est généralement ce dernier qui :
- Déclare la transaction auprès de l’administration fiscale
- Collecte la taxe au moment de la signature
- Règle la TPI directement auprès des services fiscaux
Dans certains cas, si l’administration estime que la déclaration est incomplète, elle peut effectuer un redressement fiscal dans un délai de 4 ans après la cession.
6. Quid des MRE (Marocains Résidant à l’Étranger) ?
Les Marocains du monde sont également concernés par la TPI lorsqu’ils vendent un bien au Maroc.
Cependant, la fiscalité ne s’applique que sur les profits réalisés au Maroc, et non sur le patrimoine détenu à l’étranger.
💬 Conseil : Les MRE doivent veiller à bien justifier leur résidence à l’étranger et à présenter tous les documents requis pour bénéficier des exonérations applicables.
7. Faut-il Faire Appel à un Conseiller Fiscal ?
Même si le calcul semble simple en apparence, chaque situation est unique, et des erreurs de déclaration peuvent coûter cher.
Un conseiller fiscal ou une agence spécialisée peut vous aider à :
- Maximiser les frais déductibles
- Préparer un dossier solide en cas de contrôle
- Vérifier l’éligibilité à une exonération
- Éviter des litiges avec l’administration fiscale
8. TPI et Investissements Locatifs : Ce Qu’il Faut Savoir
Vous êtes investisseur immobilier et envisagez de revendre un bien locatif à Marrakech ou ailleurs au Maroc ? La TPI s’applique même si le bien a été loué pendant plusieurs années.
Quelques points à retenir :
- Vous ne pouvez pas prétendre à l’exonération de résidence principale
- Les travaux d’entretien ou d’aménagement restent déductibles
- Une bonne stratégie de vente (moment, durée de détention, prix) peut optimiser la fiscalité
Conclusion : Mieux Vaut Anticiper
La TPI (Taxe sur le Profit Immobilier) fait partie intégrante du processus de revente d’un bien au Maroc. Elle peut représenter une somme conséquente, mais une bonne préparation permet d’en limiter l’impact, voire de l’éviter dans certains cas.
👉 Avant toute vente, prenez le temps de vous informer, rassembler les justificatifs, et si nécessaire, consulter un professionnel pour sécuriser la transaction.
En tant qu’agence immobilière à Marrakech, nous accompagnons nos clients non seulement dans l’achat ou la vente de leurs biens, mais aussi dans toutes les démarches fiscales liées à l’immobilier.
Vous avez un projet immobilier au Maroc ? Parlons-en.
