L’investissement immobilier à Marrakech continue de s’imposer comme une valeur sûre en Afrique du Nord. Grâce à son climat ensoleillé, son attractivité touristique et son positionnement stratégique, la ville ocre attire chaque année des milliers d’investisseurs.
Mais tous les quartiers ne se valent pas.
Voici une analyse détaillée des quartiers les plus rentables de Marrakech pour investir en 2025, avec des chiffres clés, des insights locaux et des projections solides.
1. La Médina : l’authenticité qui rapporte
- Type d’investissement : Riad, maison d’hôtes, Airbnb de charme
- Prix moyen au m² (2024) : 9 000 MAD à 15 000 MAD
- Rendement locatif brut : entre 8% et 12%
La Médina reste une valeur refuge pour les investisseurs passionnés d’authenticité.
Les Riads bien restaurés se louent très bien en location saisonnière. L’accessibilité et la conformité administrative sont des facteurs à surveiller. Les zones les plus recherchées : Ksour, Mouassine, Riad Zitoun, et Dar El Bacha.
2. Guéliz & Hivernage : le centre-ville chic et rentable
- Type d’investissement : Appartement haut de gamme, immeuble de rapport, pied-à-terre de luxe
- Prix moyen au m² : 11 000 à 18 000 MAD à Guéliz, 20 000 à 30 000 MAD à Hivernage
- Rendement locatif brut : 6 % à 8 %
Le centre-ville de Marrakech, constitué des quartiers comme Guéliz et Hivernage, concentre une forte demande pour les appartements de standing.
Guéliz attire une clientèle active et expatriée, tandis que l’Hivernage séduit les amateurs de luxe urbain grâce à ses hôtels prestigieux, ses restaurants chics et son ambiance nocturne raffinée.
Ces deux quartiers sont parfaits pour un investissement stable avec un bon potentiel locatif longue durée ou Airbnb premium, à condition de bien sélectionner l’adresse et l’immeuble. Ils sont également très recherchés pour un achat sécurisé et une valorisation patrimoniale fiable.
4. Route de l’Ourika : nature, espace et vue sur l’Atlas
- Type d’investissement : Villas Airbnb, maisons d’hôtes, écolodges
- Prix moyen au m² : 10 000 à 18 000 MAD
- Rendement locatif brut : 7% à 9%
La route de l’Ourika attire les investisseurs en quête de dépaysement et de calme. Les biens avec vue dégagée sur l’Atlas, piscine et jardin sont très recherchés pour la location saisonnière. C’est un excellent choix pour des projets haut de gamme ou atypiques.
5. Golf Amelkis / Route de Ouarzazate : le luxe en pleine expansion
- Type d’investissement : Villas modernes, résidences fermées, maisons de prestige
- Prix moyen au m² : 14 000 à 22 000 MAD
- Rendement locatif brut : 6% à 8%
Cette zone monte en gamme avec des complexes neufs, terrains de golf, sécurité et accessibilité facilitée. Un excellent compromis entre rendement locatif et valorisation patrimoniale.
Comparatif des rendements locatifs par quartier (2024 – données Moyennes)
| Quartier | Prix m² (MAD) | Rendement locatif moyen |
|---|---|---|
| Médina | 9 000 – 15 000 | 8% à 12% |
| Guéliz | 11 000 – 18 000 | 6% à 8% |
| Hivernage | 20 000 – 35 000 | 5% à 7% |
| Route de l’Ourika | 10 000 – 18 000 | 7% à 9% |
| Golf Amelkis / Route Ouarzazate | 14 000 – 22 000 | 6% à 8% |
Les tendances 2025 à surveiller
- Hausse de la demande pour les logements durables (panneaux solaires, isolation, gestion des eaux)
- Augmentation des achats par des Marocains résidant à l’étranger (MRE)
- Digitalisation des transactions : estimation en ligne, visites virtuelles, signatures à distance
- Stabilisation du taux de change €/د.م : plus de sécurité pour les investisseurs européens
Conclusion : où investir à Marrakech en 2025 ?
- Petits budgets : optez pour des zones en développement autour de la ville.
- Investissement locatif rapide : ciblez la Médina ou la route de l’Ourika.
- Placement patrimonial haut de gamme : foncez sur l’Hivernage, Guéliz ou Golf Amelkis.
Quel que soit votre profil, il est essentiel de bien étudier les données, de visiter les biens, et de vous entourer d’une agence immobilière à Marrakech compétente et transparente.
📈 Demandez une estimation ou une simulation de rentabilité personnalisée sur les biens qui vous intéressent.
Le bon quartier, au bon prix, avec la bonne stratégie : c’est ça, un bon investissement à Marrakech.
