De plus en plus de résidents à l’étranger choisissent le Maroc pour y réaliser un investissement immobilier. Que ce soit pour une résidence secondaire, un projet locatif ou un pied-à-terre pour la retraite, acheter une villa à Marrakech, un Riad authentique ou un appartement moderne est devenu une option très attractive.
Mais, l’achat d’un bien immobilier depuis l’étranger implique certaines spécificités administratives et fiscales qu’il est essentiel de connaître pour investir sereinement.
Voici tout ce que vous devez savoir pour investir au Maroc en tant que non-résident.
1. Avez-vous le droit d’acheter un bien au Maroc en tant qu’étranger ?
La première bonne nouvelle : oui, un étranger peut acheter un bien immobilier au Maroc sans conditions particulières.
Il n’y a pas de restriction légale quant à la nationalité ou au statut de résidence, tant que l’achat concerne un bien situé en zone urbaine (les terres agricoles étant réglementées).
Vous pouvez donc tout à fait devenir propriétaire d’un appartement à Marrakech, d’un joli Riad dans la Médina ou d’une villa en périphérie, même si vous vivez en France, en Belgique, au Canada ou ailleurs.
2. Quelle est la procédure d’achat pour un non-résident ?
L’achat d’un bien au Maroc suit une procédure assez standard, avec quelques particularités pour les résidents à l’étranger :
- Choix du bien : il est recommandé de passer par une agence immobilière à Marrakech sérieuse, qui vous orientera vers les biens disponibles et conformes à vos objectifs (achat de riad, villa ou appartement).
- Signature d’une promesse de vente (compromis) : ce contrat engageant précise les conditions de la vente (prix, délai, acompte, etc.).
- Ouverture d’un compte en dirhams convertibles : c’est un compte bancaire spécial qui permet d’envoyer vos fonds depuis l’étranger et de garantir le droit de rapatriement des recettes en cas de revente.
- Démarches notariales : un notaire rédige l’acte de vente et effectue les vérifications juridiques. Il est fortement recommandé de choisir un notaire expérimenté dans les ventes aux non-résidents.
- Enregistrement et finalisation : une fois le paiement effectué, le bien est enregistré au nom de l’acheteur, et l’acte est publié à la conservation foncière.
3. Qu’est-ce qu’un compte en dirhams convertibles et pourquoi est-ce indispensable ?
Le compte en dirhams convertibles est une obligation pour tout achat immobilier effectué depuis l’étranger. Il vous permet :
- D’éviter les problèmes de change ou de transfert de fonds.
- D’assurer la traçabilité de l’investissement.
- De rapatrier vos fonds en devises étrangères (euro, dollar, etc.) si vous revendez le bien plus tard.
Ce compte s’ouvre facilement dans une banque marocaine avec votre passeport et une preuve d’adresse à l’étranger. Il est lié à votre statut de non-résident et bénéficie de garanties particulières.
4. Taxes et frais à prévoir lors de l’achat
Acheter un bien au Maroc implique plusieurs coûts additionnels à prévoir, qu’il faut anticiper dans votre budget :
- Droits d’enregistrement : 4 % du prix de vente.
- Honoraires du notaire : généralement 1 % + TVA (20 %).
- Frais de conservation foncière : environ 1,5 %.
- Frais d’agence : entre 2,5 % et 5 % selon les agences (Lisez cet article pour comprendre les frais d’agence immobilière au Maroc).
Ces coûts sont à payer en dirhams, donc assurez-vous de les prévoir sur votre compte convertible.
5. Acheter à distance : est-ce possible ?
Oui, vous pouvez acheter à distance un bien immobilier au Maroc. Plusieurs options s’offrent à vous :
- Mandater une agence immobilière à Marrakech pour faire les visites, négocier et vous représenter.
- Déléguer un proche ou un avocat local.
- Signer une procuration légalisée depuis votre pays de résidence pour permettre au notaire de finaliser la vente en votre nom.
Cela permet d’accélérer les délais, surtout si vous avez déjà repéré, par exemple, un Riad à Marrakech ou une villa qui correspond à vos critères.
6. Peut-on faire un crédit immobilier en tant que non-résident ?
Il est possible pour un non-résident d’obtenir un crédit immobilier au Maroc, mais les conditions sont plus strictes :
- Un apport personnel de 30 % à 50 % est souvent demandé.
- Il faut prouver des revenus stables et fournir des garanties.
- Les taux d’intérêt sont généralement plus élevés que pour les résidents.
Il est donc souvent plus avantageux de financer l’achat par des fonds propres ou via un prêt contracté dans votre pays de résidence.
Pour plus d’informations, vous pouvez vous rapprocher de notre partenaire Crédit Beit’Okoum.
7. Fiscalité à la revente et rapatriement des fonds
Si vous revendez votre bien immobilier au Maroc, vous pouvez rapatrier les fruits de cette vente (capital + plus-value), à condition que :
- L’achat initial ait été effectué via un compte convertible.
- Vous conserviez les justificatifs bancaires et fiscaux liés à la transaction.
Concernant la fiscalité :
- Une taxe sur la plus-value immobilière est appliquée à hauteur de 20 % (avec abattements selon la durée de détention).
- Des exonérations existent si le bien constituait votre résidence principale au Maroc pendant au moins 6 ans.
8. Quelles villes choisir pour investir au Maroc ?
Marrakech reste une destination phare, notamment pour l’achat de villas de luxe, de Riads à fort potentiel touristique ou d’un appartement haut standing bien situé. Mais d’autres villes attirent également les investisseurs étrangers :
- Casablanca : ville dynamique pour les investissements locatifs longue durée.
- Agadir : intéressante pour sa clientèle européenne retraitée.
- Essaouira : pour les amateurs de charme authentique et de rentabilité saisonnière.
Cependant, l’achat d’une villa ou d’un Riad à Marrakech offre l’un des meilleurs rapports rentabilité/emplacement du pays.
Conclusion : investir en toute sérénité
Acheter un bien immobilier au Maroc quand on est résident à l’étranger est non seulement possible, mais aussi stratégiquement avantageux.
Que vous cherchiez un Riad à Marrakech, un appartement haut standing ou que vous envisagiez l’achat d’une villa de luxe à Marrakech, il est essentiel d’être bien accompagné et de connaître les règles du jeu.
En faisant appel à une agence immobilière à Marrakech (comme Luxurious Properties) compétente et en respectant les procédures, vous pouvez investir au Maroc en toute sécurité, et préparer l’avenir en bénéficiant d’un patrimoine solide et potentiellement rentable.
