Avec son climat ensoleillé toute l’année, sa richesse culturelle inégalée et son attractivité touristique grandissante, Marrakech s’impose aujourd’hui comme l’un des marchés les plus dynamiques pour l’investissement immobilier locatif au Maroc. Si vous envisagez d’acheter une villa à Marrakech dans le but de la louer sur des plateformes comme Airbnb, vous êtes au bon endroit — au bon moment.
Dans cet article, nous vous expliquons en détail pourquoi ce type d’investissement séduit de plus en plus d’investisseurs et comment le rentabiliser intelligemment.
1. Marrakech : une destination touristique en plein boom
Le Maroc a accueilli en 2023 plus de 14,5 millions de touristes, battant des records post-Covid. Parmi toutes les destinations du royaume, Marrakech reste la première ville touristique, devant Casablanca et Agadir. La ville ocre a enregistré à elle seule plus de 3 millions de visiteurs, avec un taux d’occupation hôtelier avoisinant les 60 %.
Et ce n’est qu’un début. Plusieurs éléments renforcent encore cette attractivité :
- L’attribution de la Coupe du Monde 2030 (co-organisée par le Maroc, l’Espagne et le Portugal) annonce une affluence massive de touristes et d’investisseurs, avec une concentration attendue dans les grandes villes du royaume, dont Marrakech.
- Le développement de la ligne TGV marocaine, déjà opérationnelle entre Tanger et Casablanca, sera prochainement étendue à Marrakech et Agadir. Cela va renforcer la connectivité entre les principales villes économiques et touristiques.
2. Une forte demande locative sur Airbnb
La montée en puissance d’Airbnb à Marrakech est incontestable. Le site Inside Airbnb recense actuellement plus de 7 000 logements actifs dans la ville, dont une majorité de villas, Riads et appartements haut de gamme. Marrakech est désormais perçue comme une alternative chic et abordable aux destinations européennes.
Chiffres clés (2024) :
- Taux d’occupation moyen : 48 % (pouvant atteindre 70 % en haute saison)
- Tarif moyen par nuitée : 150 € pour une villa standard, jusqu’à 2000 € pour une villa de luxe
- Revenu mensuel moyen : 1 800 à 10000 € selon le bien et la saison
Avec une villa bien située et bien aménagée, les revenus générés peuvent largement couvrir les charges et dégager un bénéfice confortable.
3. Quel type de villa choisir pour optimiser sa rentabilité ?
Pour bien investir dans l’immobilier à Marrakech, le choix du bien est crucial. Toutes les villas ne se valent pas en termes de rentabilité locative. Voici quelques critères à privilégier :
Emplacement stratégique :
- Route de l’Ourika, Route de Ouarzazate, Route de Tahanaout, Route de Fès et Amelkis sont des zones très recherchées pour la location saisonnière.
- Proximité du centre-ville ou des golfs, tout en offrant calme et intimité.
Caractéristiques du bien :
- Minimum 3 chambres avec salles de bain privatives
- Piscine privée, jardin entretenu
- Décoration marocaine élégante ou moderne et contemporaine
- Accès facile (route goudronnée, parking)
- Hammam, rooftop, piscine chauffé, palmiers, etc. sont toujours des points de plus pour les touristes qui cherchent un séjour luxueux à Marrakech.
Services complémentaires :
- Femme de ménage
- Petit-déjeuner ou chef à domicile
- Transfert aéroport
Une villa de luxe à Marrakech bien équipée peut se louer plus de 2000 € par nuit, avec un taux d’occupation élevé si la gestion est professionnelle.
4. Le marché reste accessible (mais pas éternellement)
Contrairement à d’autres grandes destinations touristiques, le marché immobilier à Marrakech n’est pas encore saturé. Il existe encore de nombreuses opportunités à saisir, notamment avec l’aide d’une agence immobilière à Marrakech spécialisée dans l’investissement locatif.
- Les prix au m² dans les zones résidentielles varient entre 25 000 et 35 000 DH/m², selon les prestations et l’emplacement.
- L’achat d’une villa clé en main est possible à partir de 4 M MAD (environ 350 000 €) pour une maison avec piscine.
- Les marges de négociation sont réelles, surtout pour les biens à rénover ou les propriétaires pressés de vendre.
Mais attention : avec les projets d’infrastructures, la hausse du tourisme et la stabilité du pays, les prix vont inexorablement augmenter dans les prochaines années. Agir maintenant permet de sécuriser un bon retour sur investissement.
5. Qu’en est-il de la législation et des démarches ?
Au Maroc, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en leur nom propre, à l’exception des terrains agricoles. Toutes les transactions sont encadrées par un notaire marocain, garantissant la sécurité juridique de l’opération.
Concernant la location Airbnb :
- Il est nécessaire de déclarer votre activité auprès des autorités locales (licence de maison d’hôte ou autorisation touristique)
- Il faut s’enregistrer auprès du registre de police (formulaire Fiche individuelle client)
- La taxe de séjour est prélevée via les plateformes (dans la majorité des cas)
Des agences spécialisées dans la gestion locative peuvent prendre en charge tous ces aspects.
6. Quels profils d’investisseurs sont concernés ?
Aujourd’hui, on retrouve plusieurs profils d’investisseurs étrangers à Marrakech :
- Les retraités européens souhaitant une maison au soleil et la louer lorsqu’ils ne l’occupent pas
- Les jeunes cadres expatriés ou télétravailleurs à la recherche d’un bien mixte : usage personnel + location
- Les investisseurs professionnels qui cherchent à diversifier leur portefeuille avec de l’immobilier locatif à forte rentabilité
Marrakech séduit aussi de plus en plus les investisseurs du Golfe, les Marocains Résidant à l’Étranger (MRE), et les Français souhaitant une résidence secondaire en dehors de l’Union européenne.
7. Et côté gestion locative ?
Il est possible de gérer soi-même sa villa sur Airbnb, mais pour maximiser la rentabilité et éviter les tracas, de nombreux investisseurs optent pour une agence de gestion locative.
Les prestations typiques :
- Gestion des réservations
- Check-in / check-out
- Ménage et entretien
- Assistance client 24h/24
Les frais de gestion varient entre 20 et 30 % du chiffre d’affaires mensuel, mais sont largement compensés par une meilleure visibilité, un taux d’occupation optimisé, et une tranquillité d’esprit.
Conclusion : Marrakech, un choix stratégique pour la location Airbnb
Investir dans l’immobilier à Marrakech via l’achat d’une villa destinée à la location Airbnb est aujourd’hui l’un des placements les plus judicieux au Maroc. Grâce à un marché encore accessible, une demande touristique croissante, une rentabilité élevée et une législation favorable, les conditions sont réunies pour réussir son investissement.
La Coupe du Monde 2030, l’arrivée prochaine du TGV à Marrakech et le développement touristique renforcent encore l’attractivité de la ville ocre. Mais attention : les bonnes affaires ne resteront pas longtemps disponibles. Mieux vaut se faire accompagner par une agence expérimentée pour identifier les meilleures opportunités.
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Sources :
