En 2025, le Maroc a franchi un seuil historique en accueillant 19,8 millions de visiteurs, soit une hausse de 14% par rapport à 2024, générant des recettes touristiques record de 138 milliards de dirhams, en progression de 21% sur un an.
Ces chiffres, publiés par le ministère marocain du Tourisme, confirment une dynamique structurelle bien installée. À Marrakech spécifiquement, les nuitées dans les établissements touristiques classés ont progressé de 7% au premier semestre 2025, dans un contexte où la ville se prépare activement à accueillir les matchs de la Coupe du Monde 2030.
Et la CAN 2025, disputée notamment à Marrakech, a amplifié cette dynamique. Si les chiffres officiels post-tournoi restent en cours de publication, les opérateurs immobiliers et hôteliers locaux rapportent unanimement une tension inédite sur l’hébergement haut de gamme pendant les semaines de compétition, avec des taux d’occupation avoisinant le plein pour les villas et Riads premium.
Plus significatif encore : l’intérêt d’une nouvelle clientèle d’investisseurs africains et du Moyen-Orient pour l’immobilier de luxe à Marrakech s’est considérablement renforcé dans le sillage de la compétition.
Ces signaux convergent vers une réalité nouvelle : le tourisme sportif est en train de s’imposer comme un moteur structurel de l’immobilier de luxe à Marrakech, bien au-delà des effets d’aubaine ponctuels. Mais cette tendance était-elle prévisible ? Et comment les investisseurs peuvent-ils en tirer parti intelligemment, à l’horizon 2030 ?
Marrakech, Carrefour Sportif International
Le phénomène est mondial et bien documenté : les grands événements sportifs agissent comme des accélérateurs puissants sur les marchés immobiliers des villes hôtes. Barcelone après les JO 1992, Doha après la Coupe du Monde 2022 : le schéma se répète systématiquement avec des impacts durables sur les valeurs immobilières et l’attractivité internationale des villes concernées.
Marrakech suit cette trajectoire avec une dynamique propre et des atouts uniques. La ville rouge n’est pas une destination sportive d’un jour. Elle accueille depuis plusieurs années le Marathon de Marrakech (l’un des plus courus d’Afrique), le tournoi de tennis Grand Prix Hassan II, des compétitions internationales de golf sur ses nombreux parcours, et désormais des matchs de référence de la CAN 2025. Cette accumulation d’événements sportifs premium crée un écosystème touristique sportif à l’année, pas seulement ponctuel.
Ce positionnement multi-événements est précisément ce qui distingue Marrakech d’autres villes hôtes. Là où certaines destinations ne brillent que le temps d’une compétition, Marrakech capitalise sur un calendrier sportif dense et diversifié pour maintenir une affluence de visiteurs fortunés toute l’année. Pour les propriétaires de biens premium, cette régularité est une garantie de performance locative soutenue, indépendamment du calendrier événementiel.
L’Effet CAN 2025 sur l’Immobilier de Luxe à Marrakech
L’impact de la CAN 2025 sur l’immobilier de luxe à Marrakech se lit à plusieurs niveaux, certains immédiats et visibles, d’autres plus structurels et durables.
L’effet immédiat : la valorisation locative saisonnière. Les propriétaires de villas et appartements premium ont enregistré une demande exceptionnelle pendant les semaines de compétition. La tension sur l’offre d’hébergement haut de gamme a mécaniquement tiré les tarifs vers le haut, convaincant de nombreux propriétaires hésitants de professionnaliser enfin leur approche locative.
L’effet structurel : une visibilité internationale démultipliée. Des millions de téléspectateurs africains, européens et du Moyen-Orient ont (re)découvert Marrakech pendant la CAN — ses infrastructures modernes, sa qualité hôtelière et son accessibilité depuis de nombreuses capitales. Cette exposition médiatique massive génère un afflux de nouveaux profils d’investisseurs, notamment d’Afrique subsaharienne et du Golfe, traditionnellement peu présents sur le segment de l’immobilier de luxe à Marrakech.
L’effet confiance : la démonstration des capacités organisationnelles marocaines. Le succès de la CAN 2025 a renforcé la crédibilité du Maroc comme pays capable d’accueillir des événements sportifs d’envergure mondiale. Cela rassure directement les investisseurs étrangers sur la maturité des infrastructures et la fiabilité du contexte réglementaire — deux critères déterminants pour investir à Marrakech sur le long terme.
Tableau : Événements Sportifs et Impact sur l’Immobilier Marrakchi
| Événement | Fréquence | Clientèle Captée | Impact Locatif | Impact Valorisation |
|---|---|---|---|---|
| Marathon Marrakech | Annuel (janvier) | Sportifs, runners internationaux | +40-60% semaine J | Faible |
| Grand Prix Tennis Hassan II | Annuel (avril) | CSP+ Europe, médias | +80-100% semaine J | Modéré |
| CAN 2025 | Exceptionnel | Africains, Moyen-Orient, médias | Tension forte sur l’offre | En cours d’évaluation |
| CdM 2030 (anticipé) | Exceptionnel | Mondial | Impact majeur attendu | Fort (+20-30% estimé) |
Lecture du tableau : Chaque événement sportif élargit le cercle des investisseurs potentiels et génère une demande locative sur-performante. L’effet cumulatif de plusieurs événements crée une dynamique de fond qui profite à l’ensemble de l’immobilier de luxe à Marrakech.
Les Nouveaux Profils d’Investisseurs Attirés par le Tourisme Sportif
La CAN 2025 a révélé et accéléré l’émergence de nouveaux profils d’investisseurs qui enrichissent le marché de l’immobilier de luxe à Marrakech :
Les investisseurs africains francophones : Longtemps absents du segment luxe marrakchi, les investisseurs d’Afrique subsaharienne ont découvert pendant la CAN un marché accessible, sécurisé et offrant des rendements attractifs. Leur intérêt pour investir à Marrakech apporte une nouvelle source de demande structurelle qui diversifie utilement la base d’acheteurs, jusqu’ici très européo-centrée.
Les sportifs professionnels et leur entourage : Joueurs, entraîneurs, agents et dirigeants de clubs africains présents pendant la CAN ont séjourné à Marrakech. Nombreux sont ceux qui envisagent désormais d’y acquérir un pied-à-terre ou une propriété d’investissement, séduits par la qualité de vie et la facilité d’accès depuis les capitales africaines.
Les touristes sportifs premium : Un segment croissant de voyageurs combine désormais événement sportif et séjour luxe. Ces voyageurs à fort pouvoir d’achat recherchent des hébergements premium — villas privées, riads d’exception — qui leur offrent intimité et services haut de gamme. Leur présence récurrente crée une demande locative à forte valeur tout au long de la saison sportive.
Les investisseurs du Golfe : Les pays du Golfe Persique suivent de très près le développement sportif et touristique du Maroc. La CAN 2025 a renforcé leur intérêt pour le marché marrakchi, considéré comme une porte d’entrée privilégiée vers l’Afrique francophone.
Vivre à Marrakech au Rythme des Grands Événements
Pour les résidents et propriétaires, vivre à Marrakech dans ce contexte de montée en puissance du tourisme sportif est une expérience enrichissante, mais qui redessine aussi le quotidien de la ville. Les périodes de compétition transforment temporairement son rythme habituel : animation renforcée, flux touristiques diversifiés, effervescence commerciale.
Ces périodes d’affluence offrent aux propriétaires l’opportunité de monétiser exceptionnellement leur bien, mais également de profiter d’une atmosphère festive et cosmopolite unique. La diversité des nationalités présentes pendant la CAN 2025 a particulièrement marqué les habitants : une fraternité africaine tangible qui illustre la vocation continentale de Marrakech.
Vivre à Marrakech dans les prochaines années, c’est aussi anticiper les transformations liées à la Coupe du Monde 2030 : les investissements massifs prévus dans les infrastructures hôtelières et de transport, couplés aux retombées anticipées de la Coupe du Monde 2030, positionnent le Maroc sur une trajectoire de croissance touristique exceptionnelle. Ces évolutions bénéficieront directement à la qualité de vie des résidents permanents et à la valeur de leur patrimoine immobilier.
Conclusion : Marrakech, Future Capitale Mondiale du Tourisme Sportif Luxe ?
En approchant pour la première fois le seuil des 20 millions de visiteurs en 2025, le Royaume franchit un nouveau cap, en cohérence avec son ambition d’accueillir 26 millions de touristes à l’horizon 2030. Dans ce contexte, l’immobilier de luxe à Marrakech s’inscrit dans une trajectoire de long terme portée par des fondamentaux solides.
La CAN 2025 n’est pas un accident de parcours : c’est un révélateur. Il confirme que Marrakech a définitivement basculé dans la cour des grandes destinations de tourisme sportif mondial, aux côtés de villes comme Barcelone ou Dubaï. Et comme dans ces villes, l’immobilier de prestige suit et amplifie cette montée en puissance.
La Coupe du Monde 2030 représente l’aboutissement logique de cette trajectoire. Pour les investisseurs qui souhaitent investir à Marrakech aujourd’hui, la fenêtre d’opportunité pré-2030 est ouverte — mais elle se referme progressivement à mesure que le marché intègre ces perspectives dans ses valorisations.
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Sources : Agenceafrique, Beur FM, Industrie du Maroc
