Faut-il Acheter un Appartement à Marrakech en 2026 ? C’est LA question que nous posent quotidiennement nos clients depuis le début de l’année : “Est-ce le bon moment pour acheter un appartement à Marrakech ?” Entre l’anticipation de la Coupe du Monde 2030, l’évolution du marché immobilier post-CAN 2025, et les incertitudes économiques globales, difficile de s’y retrouver !
Après cinq ans d’observation du marché immobilier à Marrakech et d’accompagnement d’investisseurs, nous avons développé une vision claire des tendances qui se dessinent pour 2026. Notre objectif dans cet article n’est pas de vous vendre du rêve, mais de vous donner une analyse factuelle, équilibrée et transparente pour vous aider à prendre la meilleure décision selon VOTRE situation.
Car la vraie réponse à “faut-il acheter en 2026 ?” dépend intégralement de votre profil, vos objectifs et votre horizon d’investissement. Ce qui est une excellente décision pour un investisseur peut être une erreur pour un autre. Décortiquons ensemble les tendances, les arguments pour et contre, et surtout les profils pour qui 2026 représente une opportunité à saisir.
Prêts pour une analyse sans langue de bois du marché de l’appartement à Marrakech en 2026 ? C’est parti !
Acheter un Appartement à Marrakech : Contexte du Marché 2026
Avant de trancher, posons le décor avec des données observables et vérifiables du marché immobilier marrakchi début 2026.
Évolution des prix 2024-2026 : Les prix des appartements à Marrakech ont progressé de 8-12% entre début 2024 et début 2026 selon les quartiers. Guéliz et Hivernage affichent les progressions les plus marquées (+10-12%), tandis que les quartiers périphériques restent plus stables (+5-8%). Cette hausse reste modérée comparée à d’autres villes marocaines comme Rabat ou Casablanca.
Offre vs demande : L’offre d’appartements neufs reste abondante avec de nombreux programmes livrés en 2025-2026. Cette offre soutenue maintient une certaine pression à la baisse sur les prix, empêchant l’envolée spéculative. La demande reste solide, portée par les Marocains résidents, les expatriés et les investisseurs étrangers anticipant la Coupe du Monde 2030.
Taux d’occupation locative : Pour les appartements bien situés et correctement équipés, les taux d’occupation en location meublée oscillent entre 65-75% sur l’année. La location longue durée affiche une demande constante, particulièrement dans les quartiers résidentiels prisés par les expatriés et cadres marocains.
Rendements locatifs observés : Les rendements nets se situent entre 5-7% pour la location longue durée et 6-9% pour la location meublée courte durée, selon le quartier et la qualité de gestion. Ces rendements restent attractifs comparés à d’autres marchés immobiliers internationaux.
Perspectives Coupe du Monde 2030 : Les grands travaux d’infrastructure sont en cours (extension aéroport, amélioration voirie, nouveaux équipements). L’impact positif sur l’immobilier est attendu mais son ampleur reste à confirmer. Les marchés anticipent généralement ces événements 2-3 ans à l’avance, nous sommes donc dans cette fenêtre d’anticipation.
Les Arguments POUR Acheter en 2026
Analysons maintenant les facteurs qui plaident en faveur d’un achat appartement à Marrakech en 2026 :
Timing pré-événement optimal :
2026 se situe dans la fenêtre idéale : suffisamment proche de la Coupe du Monde 2030 pour bénéficier de la dynamique positive, mais suffisamment tôt pour acheter avant la saturation du marché de 2028-2029 quand tous les investisseurs se positionneront simultanément. Les prix actuels n’ont pas encore intégré pleinement l’impact de l’événement.
Infrastructures en amélioration continue :
Les investissements publics dans les transports, la voirie et les équipements urbains se traduisent par une amélioration réelle de la qualité de vie à Marrakech. Ces améliorations valorisent mécaniquement l’immobilier résidentiel, particulièrement dans les zones bénéficiant des nouveaux aménagements.
Demande locative structurelle forte :
Au-delà de l’effet ponctuel des événements sportifs, Marrakech bénéficie d’une demande locative structurelle portée par trois segments : tourisme international (300+ jours de soleil), expatriés professionnels (développement économique de la ville), et télétravailleurs internationaux (tendance post-COVID qui se confirme).
Fiscalité toujours attractive :
Le Maroc maintient un cadre fiscal favorable aux investisseurs étrangers pour l’immobilier résidentiel. Pas de restriction à l’achat, rapatriement libre des capitaux et revenus, fiscalité des revenus locatifs raisonnable. Cette stabilité réglementaire rassure pour un investissement long terme.
Diversification patrimoniale :
Pour les investisseurs européens, acheter un appartement à Marrakech représente une diversification géographique pertinente hors zone euro, dans un marché en croissance avec potentiel de valorisation supérieur aux marchés saturés européens.
Usage personnel + investissement :
La possibilité de combiner usage personnel (profiter de Marrakech 2-4 mois par an) et rentabilité locative (louer le reste de l’année) crée une proposition de valeur unique. Peu d’investissements offrent ce double bénéfice plaisir + performance.
Les Arguments CONTRE et Risques à Considérer
Soyons maintenant honnêtes sur les facteurs qui plaident pour la prudence ou l’attente :
Offre neuve abondante créant pression prix :
Les nombreux programmes immobiliers livrés en 2025-2026 créent une offre importante qui pourrait peser sur les prix à court terme. Si tous ces appartements se retrouvent simultanément sur le marché locatif, cela pourrait tirer les rendements vers le bas temporairement.
Incertitude économique globale :
Le contexte économique international reste instable avec inflation, tensions géopolitiques et ralentissement de certaines économies. Ces facteurs macro peuvent impacter le tourisme et donc la demande locative courte durée à Marrakech.
Risque de sur-anticipation événement 2030 :
Il existe un risque que le marché sur-anticipe l’impact de la Coupe du Monde, créant une bulle spéculative qui éclaterait après l’événement. L’histoire montre que les marchés immobiliers post-grands événements sportifs connaissent parfois des corrections.
Possible correction 2027-2028 :
Si trop d’investisseurs se positionnent simultanément en 2026-2027, cela pourrait créer un pic de prix suivi d’une correction en 2028 quand la réalité rattrapera les anticipations. Ce scénario est plausible mais non certain.
Concurrence locative accrue :
L’augmentation du parc locatif (tous ces nouveaux appartements) intensifie la concurrence. Se démarquer deviendra plus difficile et coûteux, nécessitant des prestations et services supérieurs qui grèvent les rendements nets.
Liquidité moyenne à la revente :
Le marché de l’appartement à Marrakech reste moyennement liquide. Compter 4-8 mois pour revendre dans de bonnes conditions, davantage si le marché se retourne. Cette liquidité moyenne est un facteur à considérer pour qui pourrait avoir besoin de cash rapidement.
Tableau Comparatif : Acheter 2026 vs Attendre 2027-2028
| Critère | Acheter en 2026 | Attendre 2027-2028 |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Modérés, +8-12% vs 2024 | Probablement +15-25% vs 2024 |
| Choix disponible | Large offre neuve | Offre plus restreinte |
| Concurrence acquisition | Modérée | Forte (rush pré-2030) |
| Début rentabilité | Immédiat (2026-2030) | Décalé (2028-2030) |
| Risque surinvestissement | Moyen | Plus élevé (saturation) |
| Valorisation potentielle | +20-30% d’ici 2030 | +10-15% d’ici 2030 |
| Rentabilité capitaux | 4 ans de revenus locatifs | 2 ans de revenus locatifs |
| Stress marché | Modéré | Élevé (fièvre acheteuse) |
Enseignement du tableau : Acheter en 2026 offre meilleur rapport prix/potentiel ET permet de rentabiliser plus longtemps avant 2030. Attendre 2027-2028 risque de vous faire payer plus cher avec moins de potentiel de valorisation restant.
Notre Verdict par Profil Investisseur
Maintenant, la vraie question : acheter un appartement à Marrakech en 2026 est-il adapté à VOTRE situation ?
Profils pour qui 2026 = EXCELLENT timing :
- Investisseur long terme (horizon 10-15 ans) cherchant diversification patrimoniale
- Futur résident souhaitant vivre à Marrakech partiellement ou totalement
- Investisseur-utilisateur combinant usage personnel (2-4 mois) + location (8-10 mois)
- Budget confortable permettant d’acheter sans pression financière
- Acceptation de l’immobilisation de capital avec vision patrimoniale
Profils pour qui 2026 = PRUDENCE recommandée :
- Spéculateur court terme cherchant plus-value rapide 2-3 ans
- Budget tendu nécessitant rendement immédiat maximal pour couvrir charges
- Investisseur cherchant liquidité forte (besoin potentiel cash rapide)
- Première expérience investissement international sans accompagnement
- Profil ne pouvant pas absorber correction marché temporaire 10-15%
Le profil gagnant 2026 : Investisseur stable financièrement, avec vision long terme, combinant idéalement usage personnel et location, accompagné par une agence immobilière Marrakech pour identifier les bons quartiers et biens. Ce profil maximise ses chances de succès quelle que soit l’évolution à court terme du marché.
Les Quartiers à Privilégier en 2026
Si vous décidez d’acheter un appartement à Marrakech en 2026, tous les quartiers ne se valent pas. Voici notre hiérarchie des zones à privilégier :
TOP TIER – Sécurité maximale :
Guéliz centre, Hivernage, quartier Majorelle. Liquidité excellente, demande locative constante, valorisation stable. Prix d’entrée élevé (2 500-3 500€/m²) mais sécurité maximale.
SECOND TIER – Équilibre rendement/sécurité :
Guéliz périphérie, Victor Hugo, Semlalia haut. Bon compromis prix/potentiel, demande locative solide, infrastructure mature. Prix 2 000-2 800€/m².
OPPORTUNITÉ TIER – Potentiel valorisation :
Nouveaux quartiers résidentiels bien connectés, zones bénéficiant des nouvelles infrastructures. Plus risqué mais potentiel de valorisation supérieur. Prix 1 500-2 200€/m².
Une agence immobilière Marrakech connaissant finement le marché vous orientera vers les micro-localisations optimales selon votre budget et stratégie.
Conclusion : 2026, une Fenêtre d’Opportunité à Saisir avec Discernement
Alors, faut-il acheter un appartement à Marrakech en 2026 ? Notre réponse nuancée : OUI, mais pas pour tout le monde et pas n’importe comment !
2026 représente effectivement une fenêtre d’opportunité intéressante : prix pas encore envolés, offre disponible, anticipation positive de la Coupe du Monde 2030 sans hystérie spéculative (pour l’instant), infrastructures en amélioration. Les conditions sont réunies pour un bon investissement… à condition d’avoir le bon profil et la bonne approche.
Les investisseurs qui réussiront leur achat d’appartement à Marrakech en 2026 seront ceux qui :
- Ont une vision long terme (10+ ans) plutôt que spéculative court terme
- Privilégient les bons quartiers même si plus chers
- S’entourent de professionnels qualifiés pour sécuriser l’acquisition
- Acceptent une certaine volatilité court terme pour valorisation long terme
- Combinent idéalement usage personnel et rentabilité locative
À l’inverse, ceux qui se précipitent sans stratégie claire, dans de mauvais quartiers, sans accompagnement, en pensant “faire un coup” rapide, risquent la déception.
Le marché 2026 offre des opportunités réelles, mais réussir demande méthode, connaissance du marché local et accompagnement professionnel. C’est exactement ce que nous proposons à nos clients depuis cinq ans.
Vous vous interrogez sur l’opportunité d’acheter un appartement à Marrakech en 2026 ? Notre équipe vous accompagne pour une analyse personnalisée : évaluation de votre profil et adéquation avec le marché, sélection des quartiers et biens optimaux, projection financière réaliste sur 5-10 ans, sécurisation juridique complète. Consultation gratuite pour déterminer si 2026 est VOTRE bon timing : contactez-nous !
